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    業主和物業之間的“恩怨”怎么破?《民法典》中有答案
    作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2021/3/31 15:11:21  點擊:1027

    小區電梯內廣告收益不菲

    作為業主有我一份嗎?

    小區高空拋物砸傷人

    物業公司有責任嗎?

    從未簽過物業服務合同

    我能拒絕交納物業費嗎?

    這些困擾著業主和物業公司的法律問題小編為您從《民法典》中找答案啦!


    業主能否以沒簽物業服務合同為由

    拒交物業費?

    圖片

    法律法規

    《民法典》第九百三十九條規定,建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

    業主雖然沒有簽署物業合同,但是開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同,或者業委會與業主大會與物業服務人簽訂的普通物業服務合同對業主都有法律約束力。業主雖非物業服務合同形式上的當事人,但業主是物業服務合同項下的權利享有者和義務承擔者,是物業服務合同的實質上的當事人。業主就不能以不是合同當事人為由提出抗辯,也不能僅以未享受或者無需接受相關物業服務作為拒絕交納物業費的抗辯理由。



    物業服務合同到期了

    沒簽新合同怎么辦?

    法律法規

    《民法典》第九百四十八條規定,物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

    物業服務合同約定的服務期限屆滿后,如果當事人沒有訂立新的物業服務合同或者通過約定延長原物業服務合同的服務期限,該物業服務合同終止。但是,如果業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,那么小區的物業將處于無人管理的狀態,將影響到全體業主的正常生活,損害全體業主的共同利益。此時物業服務人基于誠信原則,從保護全體業主共同利益的角度出發,繼續為業主提供物業服務的,業主接受的,原物業服務合同繼續有效,只是服務期限變為不定期。


    業主共有部分的經營與收益情況

    如何處理?

    法律法規

    《民法典》第二百八十二條規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。


    《民法典》第九百四十三條規定,物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

    業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,由此產生的收益應歸業主所有,物業服務人應定期公開相關情況。比如,很多小區會在業主的共有部分設置廣告,這些廣告收入,在扣除合理成本之后,應該屬于業主共有。再如,占有業主共有的道路或者其他場地設置的車位,出租車位的租金收入,在扣除合理的成本之后,也應該屬于業主共有。


    高空拋物砸傷人

    有什么民事責任?

    法律法規

    《民法典》第一千二百五十四條規定,禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的,由侵權人依法承擔侵權責任;經調查難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償?赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后,有權向侵權人追償。

    物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生;未采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

    發生本條第一款規定的情形的,公安等機關應當依法及時調查,查清責任人。

    禁止從建筑物中拋擲物品,是法定義務。違反這一法定義務,應承擔相應的民事責任。符合刑法相關規定的,則承擔相應的刑事責任。如果不幸已經發生了高空拋物事件,社區和居民應當積極配合各方主體的調查取證行動,在法院和公安機關問詢、現場勘驗時積極配合、予以協助,物業服務企業也要在事先做好相應的安全保障措施。


    養狗不拴咬傷人怎么辦?

    法律法規

    《民法典》第一千二百四十六條規定,違反管理規定,未對動物采取安全措施造成他人損害的,動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任;但是,能夠證明損害是因被侵權人故意造成的,可以減輕責任。

    “未對動物采取安全措施造成他人損害”,是指飼養人未按照飼養動物的管理規定及時有效采取安全措施履行對動物的監督、管理義務。例如,未對動物進行必要的安全約束、將動物帶入公共場所、未及時清理犬在戶外排泄的糞便、攜犬乘坐電梯時未給犬戴嘴套均屬于“未對動物采取安全措施”。又如,飼養人未對動物注射預防狂犬疫苗,有可能傳播侵害人類的傳染病,也屬于“未對動物采取安全措施”。


    來源:北京市第一中級人民法院

    主編:闞子薇
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