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    常見業主維權方式分析
    作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2018/10/11 16:23:58  點擊:1729

      目前,常見的業主維權方式主要有以下幾種:  一、行政途徑  就小區規劃。房產證的辦理。房屋質量等問題,業主可向當地政府的建設行政部門。消費者權益保護協會。質量監督部門反映。就小區物業管理問題,...

      目前,常見的業主維權方式主要有以下幾種:

      一、行政途徑

      就小區規劃。房產證的辦理。房屋質量等問題,業主可向當地政府的建設行政部門。消費者權益保護協會。質量監督部門反映。就小區物業管理問題,根據國務院頒布的<物業管理條例)(以下簡稱<條例)),業主可向”物業所在地的區?h人民政府房地產行政主管部門”反映。另外,在實踐中,還有許多業主采取了上訪.給地方政府領導寫信反映問題的方式.

      二、法律途徑

      1.對當地房地產行政主管部門提起行政復議、行政訴訟。

      2、對開發商、物業管理公司提起民事上的違約或侵權之訴!凹s”指購房的買賣合同、業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同!皺唷卑ü竦乃接胸敭a不受侵犯的權利.業主享受優質的物業管理服務以及居住環境的權利、公民的消費權益等人身權利和財產權利。

      三、非暴力的不合作或對抗手段

      這類方式可謂五花八門。包括:自制并張貼標語、橫幅揭露房地產開發商和物業管理公司的“劣跡”,拒交物業管理費用,靜坐.集會。游行示威,阻礙開發商售樓和施工,自行解聘物業管理公司等等。雖然我國憲法規定“中華人民共和國公民有言論、出版、集會、結社。游行,示威的自由”,并且頒布了相關法律條例,但業主們的上述行為鮮有依法進行,大多演變成妨礙甚至擾亂公共秩序的行為,個別人還受到治安管理條例的處罰,結果得不償失,與其合法的初衷背道而馳。

      四、暴力手段

      交涉不成,業主們與開發商,物業管理公司的工作人員之間常常爆發肢體 )中突,甚至是大規模的毆斗.造成人身傷害。這種最原始也是最無效的糾紛解決方式卻在現代法治社會中屢屢出現,非常令人遺憾,

      上述第三.第四種方式,屬于業主們過激的自力救濟,雖非理性所為,卻也屬無奈之舉。究其原因有四:

      其一,相關法規不完善、不合理,業主維權無法可依。

      其二,業主與開發商。物業管理公司之間的糾紛屬于商業合同的糾紛。對于開發商進行合同欺詐或違約的行為,業主可以獲得金錢的賠償,但滿足基本居住需求、代表社區居住品質的綠地、附加設施決不是可有可無的,單純的金錢賠償意義不大。

      其三,行政主管部門工作效率低下,違法行政多有存在。主管部門常常采用“拖字訣”或者是遲遲不予答復,或是答復了卻遲遲不見落實;另外.也常常給予”沒有違反程序和規定”的答復,而其中與開發商。物業管理公司之間是否存在暗箱操作卻是說不清道不明。

      其四,司法的某些不公正。在開發商,物業管理公司甚至行政部門與業主之間的訴訟中,法院審判不公的現象時有發生,法律賦予業主的權利形同虛設.“維權難”現象中的業主自身原因

      盡管業主們在維權運動中付出了時間、精力。金錢甚至人身安全等代價,但成功的例子極少。以北京嘉潤花園為例.業主代表張宗先生在接受中國經濟時報記者采訪時表示,在付出血的代價之后.業主們曾希望就面積縮水,電梯等問題與開發商打官司,但整個小區 278戶業主中,報名的只有一百二十多人.實際交錢的人也不過八十多人.由于訴訟人數太少而沒法起訴。業主維權分析個中緣由.除了客觀原因,業主自身的缺陷成為其維權一大障礙。

      首先,部分業主缺乏主人翁意識,業主的參與熱情不高。

      其次,業主缺乏對共同利益的認同,”搭便車”心態普遍存在。很少有業主是為公共司題,如綠地。水電。規劃等站出來維權,大多數人是打著為公共利益的旗號,而實質上為自己爭利益;另外,許多業主總是希望別人先行,自己沾到光,如果別人失敗了自己也受不到傷害。

      第三,很多業主缺乏必要的法律和其他如規劃。建筑等專業知識。

      第四.業主缺乏應有酌維權技巧,維權方式不合法,比如采取一些過激的行動,與物業公司打架等,導致其合法的主張也不能實現。

      第五,業主維權的心理素質不好。一種情況是對維權想得過于簡單,如果一時沒有結果,就意志.信心消沉,最終放棄維權行動;另外一種情況是對維權代表多加指責。如果維權進程很慢,業主就怨維權代表沒有能力;如果維權代表從整體的角度考慮出發與開發商通過協商解決問題,業主就懷疑維權代表收受開發商的好處等等。維權方式的創新

      2003年,北京回龍觀云趣園的業主們因原規劃中的綠地即將被改建為公交公司宿舍而向開發商展開的維權運動進行得如火如荼,在歷經了交涉、投訴.上訪。集會,暴力沖突等各種抗爭方式以后,成為了社會熱點事件.也只取得了·施工暫不進行”的微薄成果。年底,他們找到了另一條合法化的維權之路,即由業主代表參加2003年的北京區縣人大代表換屆選舉。

      這次選舉創新諸多.被傳媒和學術界概括為”北京現象”。其中,一個龐大的業主群體以自身利益為基點,態度極為認真地行使了選舉權與被選舉權。北京回龍觀,天通苑。銀地家園,水清木華園等小區均有業主代表參加了競選,回龍觀小區的聶海亮當選。

      回溯整個競選過程,是在理性指導下有組織、有計劃、有步驟進行的,并且運用了現代化的網絡進行聯系和宣傳。當北京選舉拉開了帷幕,居民中立即有人發出了“選舉我們自己的人大代表”的倡議。首先,2003年10月29日,回龍觀的社區論壇上貼出了一個落款為”回龍觀業主維權小組”的重要通知,號召居民們在11月15日之前到各居委會登記選民資格。隨后是確定代表人選,為了集中選票,決定由回龍觀維權活動5人代表之一的聶海亮參選。至此,回龍觀小區的”選舉共同體”正式形成,共同體的背后實際上是一個”利益共同體”,是以房產為紐帶在維權過程中一步步形成的。區內選民目標一致,行動協調、相互鼓勵。最后,聶海亮當選,這被業主們認為是社區政治的一件大事,評論說”這是我們維權行動中的一個重大勝利,回龍觀的業主團結起來吧,我們可以戰勝任何困難!”這次選舉事件不僅使所有曾經。正在和將要進行維權運動的業主們士氣大增,它的意義也是多方面的:

      第一,形象地指出了業主維權運動中所應具備的必要條件;1,全體業主須對財產與權利的關系,對權利.民主、法治在地方社區治理中的作用等具有一定的實踐經驗和強烈的參與意識;2、須有一定酌經濟資源——小區中個人專用資產和共用資產;3。須有集體行動的動機——自發組織起來維護房產的保值和增值,維護共用財產不被侵犯和損害。

      第二,體現了業主群體的觀念從維權到治理的重大轉變.維權是從個人的利益訴求出發的行動,但是業主在維權中必然要維護社區共有財產。這樣,從個人利益出發的行動升華到維護共同利益,這就是業主維權的積極一面.但是,僅僅停留在維權意識的層面遠遠不夠,要想維護公共利益,還需要另一套思路,語言,行動習慣、規則和制度,這就是治理的意義.維權是對抗,治理是合作.業主參與地方人大代表選舉會有助于他們超越業主群體利益的視野,有機會認識并學習維護地方社會秩序的知識和技巧,實現從維權到治理的轉型。

      第三,體現了公民憲法意識的增強。新修訂的<中華人民共和國憲法)規定;公民的合法的私有財產不受侵犯,國家尊重和保障人權,公民享有選舉權與被選舉權。這3項公民權利以往都是流于抽象的形式,極少在日常生活中得到具體的運用和依據,而隨著中國的市場經濟建設和法制建設日趨完善,法律意識包括憲法意識也日漸深入民心。人們對于住宅這一投資巨大的私產傾注了更多的心血,而人權的內涵從溫飽提高到要求享有良好的居住環境,消費權益得到保障,同時。業主維權的方式也得以在傳統的行政法和民商法以外,另辟一條合法的途徑。對業主維權運動的展望

      然而,以上無論哪種維權方式都仍難以達到業主們的預期目標,即使有成果也往往是暫時性,局部性的。應運而生酌維權小組多是臨時的“人的集合“,事后就像一盤散沙,不能持之以恒從而爭取更大的權益。由此,我們可以看到中國業主維權運動在艱難的發展和探索著,F階段,我們認為最有利于中國業主維權運動發展的措施是盡快完善相關的法律制度和將維權運動組織化,職業化。

      過去,業主們維權最常用的法律依據是〈民法通則〉〈合同法〉、〈反不正當競爭法〉、〈消費者權益保護法〉、〈民事訴訟法〉、〈行政訴訟法〉、<行政復議法)等,以及各省市制定的房地產,物業管理的規章、條例,但是并沒有專門的法律,各地的行政法規又存在著的不同程度上的缺陷甚至“違法”情況。從微觀上看,業主維權幾乎無法可依.<條例)針對過去發生的許多糾紛規定了相應的解決辦法,對于規范中國物業管理市場具有積極的意義,但公眾對新(條例)能否改善物業管理糾紛并未抱太多樂觀態度。根據中國社會調查所對北京、上海,廣州、深圳等城市1000位公眾的調查,77.8%的受調查者認為<條例)缺少細節描寫,能夠被順利操作的內容少.被稱為房地產業界“維權三斗士“之一的專業律師秦兵認為,〈條例〉的最大貢獻也是最大缺陷是對于業主委員會和業主大會的規定。一方面,<條例)對業主大會和業主委員會的成立.權利和義務作了比較詳細的規定;但另一方面,業主大會與業主委員會的關系,一般認為類似于股東大會與董事會,那么哪一個具有民事行為能力,誰有權代表業主參與訴訟,如何登記注冊?是否有選舉與罷免的程序?財務監督如何進行,業主不滿大會決議是否可通過訴訟程序來獲得救濟?由哪個組織通過何種途徑監督”物業共用部位,共用設施設備專項維修資金”(以下簡稱“專項維修資金”)的使用?業主對業主大會決議的知情權如何保障?這些在 <條例)中都沒有規定.

      雖然我們應該清醒地認識到,法律永遠都是在相對完善過程中,但即使存在一部完美的法律,由于單個業主相對于開發商、物業公司的固有的弱勢地位在本質上難以改變,寄希望于僅通過一部完美的法律來維護業主權益是不現實的.

      為了彌補這種固有的弱勢地位,業主維權不應通過單個業主單打獨斗的形式,而應采取群體斗爭的形式,即維權小組要從臨時性的“人的集合”走向專業組織。這樣才可以保證“業主維權”不僅僅成為一場有始有終的運動,而且成為貫穿于購房,居住的全過程的一項持續的.固定的必要行為。具體來說,這種專業組織至少有兩種形式是可取的。

      一、業主委員會

      這種組織形式無疑是最具有現實可行,陛的。因為(條例)第八條至第十四條規定了業主大會和業主委員會的成立程序和職責,業主委員會是合法的組織。但是,這一組織在實踐中還存在不少問題.

      首先,在有糾紛的小區,業主們慣常的反抗方式是拒交物業管理費,而依據一些省市(如北京、深圳)的物業管理條例的規定,欠繳物業管理費的業主沒有資格成為業主大會的成員,這就出現了業主大會,業主委員會被當地行政主管部門定性為“不合法”,根本沒有維權的資格。

      其次,大部分業主對于這種公共事務的參與熱情不高,業主大會和業主委員會難以從物業管理公司方面獲得小區設備維修資金的使用權,業主們極少愿意慷慨解囊,經費欠缺也成為業主大會。業主委員會成立和運作的一大障礙.

      再次,業主委員會的組成人員很少是相關的專業人士,組織、管理。法律、建筑,媒體等知識比較欠缺,必須邊實踐邊學習。這個過程很艱辛,對成員的個人素質要求很高,并且收效到底有多大也很難說。

      可喜的是,這個問題已經被許多維權業主、法律工作者注意和重視,在網上,他們開辟專門的論壇和網站交流維權經驗,甚至寫出了“業主維權教程”.大部分人的意見均認為業主委員會應效仿“公司“的組織形式和管理模式,在行政部門登記注冊,甚至成為能以獨立名義進行訴訟的民事主體,聘請法律顧問,并充分利用媒體信息公開……我們認為這是可取的.但是需要立法支持和經濟支持,任重而道遠。

      二,職業代理人

      盡管現階段業主“自救”是主流,可是這些“非專業人士”缺乏專業的技術知識和法律知識,缺乏斗爭經驗,在摸爬滾打中學習。成長.代價不可謂不大。在這樣的背景下,效仿國外聘請職業代理人來解決這些問題,無疑是比較好的選擇。這樣,不合格的物業公司將面臨強有力、專業化的對手,拖延、蒙混、欺騙業主的種種手段都將被一一化解。在美國,全國共有4.5萬個社區,其中有2萬個都委托同一家專業房地產律師行代理,高度專業化使得美國物業管理公司難鉆漏洞。但基于中國的現實國情,我們在引進、效仿這種職業代理人模式的時候必須弄清以下兩個問題.

      第一,專業的物業代理人的報酣由誰支付?在物業管理良好的社區,業主大會。業主委員會可以按照規定從專項維修資金中提取開支以支持日常運作,但在很多小區,專項維修資金的的去向和使用恰恰是一大問題。在實踐中,不少業主都說先要跟物業公司打官司,把專項維修資金追回來,才有可能聘請職業代理人,但這本身正是業主最需要職業代理人做的事情。所以,有必要先在業主中籌集一部分資金,作為維權期間業主委員會運轉工作的開支,而代理人的報酬自然也從中支付。

      第二,專業的物業代理人與誰簽合同,是全體業主還是業主委員會,如果是后者,則專業的物業代理人這種形式不能脫離開業主委員會而單獨存在。

      第三,在很多人的概念中,業主委員會是個純粹的公益組織,現在花錢來聘請職業代理人值得嗎?首先要糾正一個概念,不少業主誤認為房屋是一次性投資,它的未來價值只隨周邊環境的影響而波動,和小區內部物業無關.其實,小區物業的好壞直接影響到房產價值,比如綠化整潔、保安有力、維護及時等等,都有可能使房產比同類小區升值 5%一10%,對于總價100萬元左右的房子來說,那就是5—10萬元,反之就是貶值這么多。在市場經濟條件下,以經濟報酬換取服務是理所當然的.更何況一旦追回被物業公司隱瞞的本屬于業主的公共收入,業主的前期募集資金還可以退回.

      實際上.我們認為,為了保證業主全面的權益,在簽訂購房合同以及物業服務合同時也應該有職業代理人如律師的介入,協助其制定合理,合法的合同條款。此外,也有一些有經驗的業主和熱心的律師將相關的注意事項發布在網絡上供廣大購房人和業主們參考.


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