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    如何做好物業工程設備管理-我們需要真的去學習
    作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2018/10/9 10:55:10  點擊:1650

    設備管理是一門發展中的應用學科,它包括系統理論和豐富的實踐經驗兩個有機的組成部分。為了實現物業管理企業設備管理現代化的目的,必須學習和掌握設備管理的基本原理,樹立現代化科學管理的思想,結合物業設備的特征和具體實踐,完善科學的管理組織機構和管理制度,提高管理人員的素質水平,推廣先進的設備管理方法和管理技術手段,以促進物業管理企業的設備管理向著現代化的方向發展。

    一、設備管理的重要性

    現代物業的價值不但取決于座落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝璜,而且在很大程度上還取決于配備設備的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入,物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高,設備的作用也越來越突出。事實上,設備管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節,歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

    (一)關系到聲譽和生存

    作為企業管理的重要組成部分,設備管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態,人們能安心方便地生活和工作,企業被認可,社會地位逐漸提高,競爭力得以加強,企業發展前景廣闊。反之,如果一些設備經常處于性能不良或停機待修狀態,直接影響整個物業的功能發揮,降低物業的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認,丟掉市場,喪失生存的根本條件。

    (二)關系到服務的成本和企業資金的合理利用

    設備管理對服務成本的影響,除了表現在數量和質量上外,還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。

    加強維護保養,能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期,節省維修費用和減少停工損失。

    樹立經濟運行的意識,注意節約運行中的能耗費用、操作費用,通過嚴格、規范的管理來減少日常機物料的使用量,杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷,以減少相關費用開支,使設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。

    隨著現代化設備的不斷發展和普遍使用,設備所占資金在固定資產中的比例越來越高,顯然,要提高企業的經濟效益,就要設法提高資金的合理利用程度,而設備管理的科學化無疑是關鍵。具體說,就是取決于設備經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平。

    (三)關系到技術安全和環境保護

    若設備的可靠性低,管理不善,在運行中發生意外,不僅破壞了企業的生產經營秩序,同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失,也給家庭帶來不幸。

    若設備陳舊落后,排放有害物質或噪聲超標,就會污染環境、危害人類和生物的生存,成為社會公害。

    因此,保證安全生產,消除環境污染,有效地預防設備和人身事故及社會公害,是現代設備管理的重要課題。

    物業管理企業的迅猛發展,物業建設中的科技含量在迅速上升,網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力,就必須依靠技術進步,而先進的設備管理是企業技術進步的根本保證。

    二、設備管理要達到的基本目標

    良好的設備管理要做到:

    (一)建立先進的設備管理體制

    1、按物業管理企業的規模、考慮用設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式,結合企業的特性、功能及工作特點(運行班次、有無假日)等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系,提高工作效率,體現先進性。

    2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例;必須熟悉設備的技術理論知識,必須具有一定的業務能力。

    3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平,對管理人員實行崗位責任培訓,對操作人員實行使用維護培訓,對檢修人員實行技能培訓,并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。

    (二)建立完善的設備管理規章制度

    規范的物業管理企業設備管理規章制度應主要有以下幾種:

    1、設備管理崗位責任制度。

    2、設備基礎資料管理制度。

    3、設備運行和維護保養制度。

    4、設備檢修制度。

    5、固定資產管理制度。

    6、培訓教育制度。

    7、特殊設備管理及應急制度。

    8、各類機房、變配電房的出入登記制度等。

    (三)做好設備管理的基礎資料工作

    基礎資料工作是設備管理工作的根本依據,基礎資料必須正確齊全。利用現代手段,運用計算機進行管理,使基礎資料電子化、網絡化,活化其作用。

    設備的基礎資料包括:

    1、設備的原始檔案:

    ①基本技術參數和設備價格;②質量合格證書;

    ③使用安裝說明書;④驗收資料;⑤安裝調試及驗收記錄;⑥出廠、安裝、使用的日期。

    2、設備卡片及設備臺帳。

    設備卡片將所有設備按系統或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片,設備卡片上登記設備的編號、名稱、規格型號、基本技術參數、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

    按編號將設備卡片匯集進行統一登記,形成一本企業的設備臺帳,從而反映全部設備的基本情況,給設備管理工作提供方便。

    3、設備技術登記簿

    設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢,均應有比較詳細的記載。

    每臺設備建立一本設備技術登記簿,它是設備的檔案材料。設備技術登錄簿中有:

    ①設備概況:即設備臺帳上的資料;②設計參數和條件、技術標準及簡圖;③設備運行狀況;④備品配件;⑤設備維護保養和檢修情況;⑥設備大中修記錄(包括時間、費用、人員);⑦潤滑卡;⑧設備事故記錄;⑨更新改造及移裝記錄;⑩報廢記錄。

    設備技術登錄應及時準確齊全,應反映該臺設備的真實情況,用于指導實際工作。

    4、設備系統資料。

    物業設備都是組成系統才發揮作用的。例如中央空調系統由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監控調節裝置等一系列設備組成,任何一種設備或傳導設施發生故障,系統都不能正常制冷。

    因此,除了設備單機資料的管理之外,對系統的資料管理也必須加以重視。系統的資料包括:

    ①竣工圖:在施工時原則上應該按施工圖施工,但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動,把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來,尤其是管道及閥門安裝的規格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來,容易造成管理上的困難。

    施工結束,把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來,這樣的圖紙符合實際情況,這就是竣工圖?⒐D應由資料室及管理設備部門保管。

    ②系統圖:竣工圖是整個物業或整個層面的布置圖,在竣工圖上各類管線密密麻麻,縱橫交錯,非常復雜,不熟悉的人員一時也很難查閱清楚,系統圖就是把各系統分割成若干子系統(也稱分系統),子系統中可以用文字對系統的結構原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細的說明,表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然,可以很快解決問題。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

    (四)設備管理目標

    管好、用好、修好、改造好現有設備,提高設備的利用率及完好率,這是設備管理的根本目標。設備的使用維護及檢修是設備管理的重要環節。設備技術性能的發揮、使用壽命的長短,固然同設備的先天條件有關,但在很大程度上是取決于它的后天條件,即設備管理的好壞。如果一臺設備能正確使用,精心維護保養,定期檢查修理,就能保持設備的完好,延長設備的使用壽命;相反,如果使用不當,就會降低設備的有效利用率,縮短設備的使用壽命,嚴重時還會引起設備事故,造成設備的損壞或報廢。

    1、設備的有效利用率:

    根據統計,設備事故大多是由于操作使用不當而造成的。由于操作使用不當,沒有正確的維護保養,設備必然容易陳舊老化,設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁,花費在排除故障及計劃外檢修(搶修)的時間也越來越多,設備有效工作時間越來越少,設備停機或無效工作時間來越多,勢必會大大降低設備的有效利用率。但是不能任意削減必要的維護保養時間來提高有效利用率,也不能任意加大設備的運載能力,使設備長時期超負荷運行,這樣“拼設備”勢必加劇設備的損壞直至報廢。

    2、設備的完好率:

    設備的完好與否是通過檢查來評定的。行業的不同、企業的不同,評定的標準也不同。一般的完好標準為:

    ①零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求;

    ②設備運轉正常、性能良好、功能達到規定要求;

    ③設備技術資料及運轉記錄齊全;

    ④設備整潔,無跑冒滴漏現象;

    ⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。

    評定為不完好的設備,應針對問題進行整改,經過維護、維修,消除不完好因素,升級為完好設備。

    如果經過維修,仍無法達到完好的設備,應該加以改造或者報廢處理,不能使其長期處于不完好狀態。

    (五)加強培訓教育工作,做到專業管理同全員管理相結合

    越是優秀的物業管理企業,越應注意對員工的培訓、教育。

    專職設備管理人員應成為具有一定專業知識及管理業務水平的人才。但是單純依靠少數專職設備管理人員來管好企業的所有設備是不可能的,還應該發動企業全體員工自覺執行各項規章制度,共同用好管好所管轄區域內的所有設備。因此,對操作使用設備的人員要加以培訓教育,要求操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識,教育大家正確使用設備、愛護設備。最后應該做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備,并要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗,全面提升從業人員的整體素質。

    三、實現設備管理目標的影響因素

    (一)現代化設備帶來的新問題

    現代化設備在各類物業管理企業的大量使用,使物業管理企業在服務過程中產生了許多前所未有的新情況,給設備管理工作帶來了一系列的新問題。

    1、現代化設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益,但同時也導致了一系列嚴重的后果:故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環境和能源資源消耗大等。

    2、設備的投資和使用維護費用大量增加,迫切要求注重設備與設備管理的經濟效果。

    3、現代化設備技術綜合性強,全過程環節多,且相互影響、相互制約。因此,必須進行系統管理,確保服務體系的優化運轉。

    4、使用現代化設備,崗位分工較細,經常是單工序操作,設備結構復雜,人的感官能力難以適應。因此,要求加強人機關系的研究,以保證人與設備的協調。

    (二)傳統設備管理方式的局限性

    面對使用現代化設備所帶來的一系列新情況、新問題,傳統的維修型設備管理方式越來越暴露出它的局限性。

    1、傳統設備的大量工作集中在維修階段,而較少注意設備全過程的管理。設備維修的目的是為保障服務的單一設備修復,本質是靜態管理;在科技迅速發展的情況下,只能是“復制古董”。因此,不能適應對現代化設備進行系統管理的要求。

    2、傳統設備管理不能保證各環節之間的有機聯系。制造與使用分家,前半生管理與后半生管理脫節。因此,不利于有效解決使用現代化設備所帶來的新問題。

    3、傳統設備管理在技術、經濟、組織三者關系方面,側重技術管理,忽視經濟管理,同時對組織管理工作不夠重視。

    4、傳統設備管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業轉變為以經營為中心的情況下,不能為貫徹企業的經營方針目標及時提供技術、經濟保證。

    5、傳統設備管理只注重設備管理機構和專業人員的參加,沒有把同設備有關的部門、人員組織協調起來,缺乏廣泛的群眾基礎。

    由于傳統設備管理存在局限性,它己不能適應和滿足在科學技術和商品經濟迅速發展形勢下,管理好現代化設備的客觀要求。

    四、設備管理的內容

    (一)設備管理的范圍

    設備在其整個壽命周期中都處于運動狀態,分別表現為物質運動和價值運動兩種狀態。設備的物質運動是指設備在使用過程中,由于物理的和化學的作用而產生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化,因而需要修復、改造和更換,甚至報廢處理。設備的價值運動是指設備在制造產品過程中的資金轉化,即將設備原有價值和維持費用通過提取折舊和記入服務費用,逐步轉移到服務的成本中去,從而導致設備凈值不斷下降的過程。兩種形態形成設備的兩種管理:技術管理和經濟管理。它們分別受技術規律和經濟規律的支配。因此設備綜合管理的范圍不僅包括技術管理,而且包括經濟管理。

    設備的整個壽命周期一般又分為前半生和后半生兩個階段。研究、設計、試制至制造稱為設備的前半生;選購、安裝、使用、維護、修理、改造、更新至報廢稱為設備的后半生。因此,設備綜合管理的范圍不僅包括前半生管理,而且包括后半生管理。但是,在目前條件下,設備的前后半生管理多數分屬制造廠家和用戶兩個單位,因此,物業管理企業很難知曉和管理設備的前半生。但是,隨著時代的發展,國家技術標準和制造規范的不斷完善,以及物業管理企業設備管理人員素質的提高,最終會實現設備管理貫穿于設備一生的目標。

    設備的后半生管理,習慣上又分為設備投產使用前的前期管理和使用后的后期管理兩個階段。前期管理抓從規劃到投產這一階段的全部工作,物業管理企業早期介入前期管理工作,這將為后期管理工作和向業主(用戶)提供優質服務打下良好基礎。后期管理工作抓從設備運行到報廢這一階段的全部工作。它是物業管理企業的設備管理工作的重點。

    (二)設備管理的具體內容

    設備管理圍繞設備的兩種運動狀態和整個壽命周期,具體開展以下各項工作。

    (1)組織管理包括設備管理工作目標的確定和展開,組織機構的建立及人員培訓,各項規章制度的制定、貫徹和實施。

    (2)設備前期管理包括設備的規劃、選型、采購、定貨、安裝、調試、使用初期管理及信息反饋等。

    (3)設備固定資產管理包括設備資產的驗收、編號、移裝、調撥、租借、封存、報廢以及設備檔案、資料管理等。

    (4)設備使用與維護管理包括設備使用制度、操作維護規程的制定,日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。

    (5)設備修理管理包括設備修理計劃的編制和實施,修理工藝的設計和新技術的采用,修前技術、生產準備,修理技術文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。

    (6)設備狀態管理包括設備技術狀態完好標準的制定,設備的日常檢查、定期檢查和狀態監測、診斷,設備的故障和事故管理等。

    (7)設備技術改造與更新管理包括技術改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。

    (8)動力設備(管網)管理包括安全運行、維護檢查和供能管網管理等。

    (9)設備經濟管理包括設備投資、固定資產折舊、修理費用、改造更新資金管理等。

    (10)設備信息系統管理包括信息系統的建立,信息的分類和處理,計算機化、網絡化、智能化在設備管理中的應用等。

    五、做好設備管理現代化工作應具備的基本條件

    目前,物業管理企業的設備管理工作,有許多不能令人滿意的地方,歸根結底是設備管理思想、組織建設和制度建設及專業人才培養跟不上時代發展的步伐,成為制約我國物業管理發展的瓶頸。積極應用科學技術成果,對設備有效地進行綜合管理,充分發揮設備效能,達到設備管理現代化是物業管理企業解決制約其發展的重要環節。因此,領導必須重視,盡快完善本企業的設備管理體制、組織建設和制度建設,為進一步實現設備管理現代化開辟道路。

    (一)樹立現代化的科學管理思想

    設備管理現代化首先是管理思想的現代化,即樹立設備綜合管理的思想,明確設備管理在企業生產經營中的重要地位,使它與企業管理系統的各個方面形成有機的結合。運用系統管理理論,改變過去孤立地看待設備管理的觀念,做到與企業管理現代化同步發展。

    (二)完善設備管理組織和管理制度

    根據設備管理現代化的要求,不斷調整和改革設備管理與維修組織機構,健全規章制度。建立與設備綜合管理思想相適應的全員設備管理組織機構,強化專群結合的班組設備管理。健全設備前期管理、狀態維修、改造更新和獎懲制度,以適應設備管理現代化的需要。

    (三)采用先進的設備管理方法

    推廣應用設備診斷技術,從狀態維修向預知維修發展;應用ABC分類法提高備件管理水平;應用網絡技術組織關鍵設備大修理工作,達到縮短修理工期和維修費用、資源優化的目的,以提高設備壽命周期各個環節的經濟性。

    (四)使用先進的設備管理工具

    根據需要積極推廣使用先進的設備管理工具,提高設備管理工作的效率和質量。如應用電子計算機提高設備信息管理水平,采用先進的設備診斷儀器對連續運行的精、大、稀、關設備進行自動檢測和控制,在設備修理中采用各種精密檢測器具以提高修理精度等。

    當今時代,世界經濟區域集團化趨勢日益明顯,各國經濟日益被納入世界經濟體系,加速了資金、技術、商品和人才的國際流動。世界經濟正由總量增長型向質量效益型轉軌,產業結構正向高增值型與知識集約型轉變。我國的物管行業要順應潮流,盡快適應這種產業結構的變化,以現代高科技為基礎,知識、技術密集,結合國家和各物管企業的具體情況對國內外先進的設備管理經驗和方法加以消化和吸收,使設備管理工作逐步同國際接軌,以適應市場競爭激烈的要求。大力推行現代設備管理,積極學習和推廣應用先進的管理理論和經驗,達到國際先進水平。



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