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    物業設備管理流程
    作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2018/9/25 11:41:43  點擊:1639

    物業設備管理流程提要:設備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由管理處工程維修中心組織有關人員(相關技術人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。

    文章來源 房 地 產e網 
        (1)設備前期管理
        A、前期介入
        組織對有關物業考察,關于設備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
        B、設備的接管驗收
        設備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關技術人員組成驗收組,會同開發商、施工單位進行,依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。
        (2)設備的建帳
        A、管理處給所管物業的全部設備編號。
        B、管理處對所管理的所有設備設施都應建帳。
        (3)設備標識管理
        A、未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。
        B、設備的顏色一律按附表[[《設備顏色規定》的要求顏色進行刷漆。
        C、重要危險設備的工作狀態須標識(如配電柜掛"禁止合閘"等),報廢、封存的設備須標識。
        D、設備標識牌統一設計。
        (4)設備使用管理
        A、物業公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養時,如需停電、停電梯、停水、操作設備須征得管理處同意。
        B、管理處維修人員必須對本管理處的設備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作,并作記錄。
        C、管理處工程維修中心主管應定期分析各種設備狀態記錄(含水、電抄表記錄),確定系統工作是否正常,及時予以控制調整,并作經濟性分析,整確保設備工作在節能狀態,。
        (5)設備維修保養管理
        A、維修保養計劃
        a、供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調整后,與管理處保養范圍內的計劃匯總,形成下年度保養計劃。
        b、設備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
        B、設備檢定
        a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規定時限報送政府有關部門檢定。
        b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
        c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
        (6)實施
        A、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規范、有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。
        B、發現設備故障(不屬于維修班負責維修范圍內),維修班應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間,關鍵設備發生故障,造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主/用戶生活及工作(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。
        C、設備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由管理處工程維修中心組織有關人員(相關技術人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。
        (7)維修保養檢查
        A、維修班人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發現問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障問題轉呈單》提交專業公司解決。1、2、3級設備"日常維護保養計劃"執行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄;1、2級設備的"一級保養、二級保養"計劃執行情況由管理處機電設備主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄。
        B、設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬于1、2級設備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設備由管理處機電主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
        C、質量管理部每月對保養計劃執行情況、設備技術狀態、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。

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